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뉴스테이 과연 주거안정 정책될 수 있을까?


사)시민대안정책연구소는 지난 4월 11일 ‘뉴스테이 주거안정 정책인가? 건설업자를 위한 정책인가? 주제로 정기세미나를 개최하였다. 세미나 발표는 동의대학교 재무부동산학과 강정규 교수가 하였고 좌장은 연구소 김대래 이사장이 맡았다.

 

발표

강정규 교수는 1) 우리나라 주거실태와 정책 방안 2) New Stay 정책 배경과 개념 3) New Stay 관련 주요 현안 문제 4) New Stay 추진에 따른 과제 순으로 발표하였다.
강정규 교수는 현 우리나라 주거실태는 전세난이 지속되고, 임대주택시장이 전세에서 월세로 무게 중심을 이동하고 있고, 민간임대주택 시장 활성화 정책이 현 정부들어 높아지고 있다. 그리고 정부의 New Stay 정책 배경으로 현 전세에서 월세로 빠르게 전환하면서 서민 및 중산층 주거불안이 증가해 정부가 중산층을 대상으로 장기간 안정적인 거주와 차별화된 주거서비스 제공이 가능한 기업형 임대주택(New Stay) 사업의 활성화를 추진하게 되었다고 하였다.
그러면서 New Stay는 규제를 최소화(6개 → 2개)하는 정책으로 많은 특혜 논란을 일으키고 있는데, 임대의무기간과 임대료 상승제한을 제외한 분양의무 등은 제외되었다고 하였다. 또한 주택도시기금 지원과 금리완화, 민간사업자에 대한 세제 면제(양도세, 취득세, 재산세, 소득세 및 법인세)도 이뤄져 실제 논란이 되고 있다고 하였다.

현재 New Stay에 대한 주요 현안 문제를 다음과 같이 지적하였다. 먼저 입법 취지 논란으로 건설사 사업성 보전을 위한 혜택, 주거안정 미흡과 공공성 결여 등을 지적하였다. 다음으로, 자연환경훼손 논란으로 부산은 녹지 개발제한구역을 포함한 사업 허용 예상되며 도심 녹지 훼손과 난개발에 따른 주민 반발이 현재 거세게 이어 지고 있다고 하였다. 다음으로, 시민들의 New Stay에 대한 ‘님비’ 인식을 들었다. 기존 임대주택에 대한 인식이 New Stay에도 그대로 적용된다는 것이다. 다음으로, 예상보다 건설사 사업 참여가 미진하다는 점을 들었다.
강정규 교수는 마지막으로 New Stay 추진에 대한 과제로 다음의 다섯 가지를 제시하였다. 첫째, New Stay 사업에 대한 인식확산 여부. 둘째, 사업지역 지자체와 주민에 대한 설득과 배려 방안 수립여부. 셋째, 친환경적인 개발방안 수립 여부. 넷째, 개발이익 환수 방안 구체적 수립여부. 다섯째, 건설사 사업 참여 독려 방안 수립 여부 등 다섯 가지를 들었다.

  

종합 토론

먼저, New Stay는 박근혜 정부 부동산 경기 활성화 정책 차원에서, 중산층을 대상으로 주거 안정대책으로 애초 제시된 사업이다. 애초 중산층 대상 설정이 잘못 되었다는 지적이 많았다. 주거안정 정책의 우선 순위는 저소득층 및 청년층 주거 문제를 겨냥이 우선이라는 것이다. New Stay 서울의 경우 월세 110만 원을 낼 수 있는 중산층이 얼마가 될지 그리고 과연 부산의 경우 임대료가 얼마가 될지 정확하게 알려진 바는 없다. New Stay의 높은 임대료는 애초 중산층을 겨냥한 주거안정 정책으로 보기 어렵다는 지적이다. 중산층이 아닌 결국 중상층이 입주할 가능성이 많은 것이다. 이는 중산층의 실제 입주 보다 중상층이 집을 더 소유할 가능성이 많은 것이다. 즉, New Stay는 고가 월세주택이다. 가구당 소득과 뉴스테이 예상 임대료 수준은 OECD가 권장한 가구소득 대비 임대료인 20%보다 월등히 높은 46%(서울 월 소득 300만원 이하 가구 기준)인 것이다. 방향 설정에 대한 문제가 많이 제기 되었다.

그리고 New Stay 사업은 민간업자에게 주택기금 제공과 재산세, 취득세 등 세제혜택, 각종 규제 완화 등 많은 특혜를 제공해 논란이 많은 사업이다. 높은 임대료 문제, 그린벨트 해제와 도시 녹지 훼손 등 자연경관 훼손 및 난개발 문제, 개발 이익에 대한 환수 방안 미비 등 많은 문제점들이 발견되고 있다.

부산의 경우 현재 임대주택에 대한 공실률이 크게 높지 않은 것으로 나타나고 있다. 결국 저소득층의 공공임대주택이 더 필요하다는 것을 의미이다. 부산의 New Stay는 민간업자가 제안하는 건수가 총 37건인데 이중 5개가 지난 3월 민간자문위원회를 통과 하였다. 37곳 중 상당수가 도심외곽지역으로 녹지 지대로 녹지 훼손이 상당할 것으로 예상되고 있다. 실제 자역녹지 훼손이 우려되고 있다. 그리고 3월 자문위원회에서 탈락한 민간 사업자의 재 신청은 현실적으로 쉽지 않을 전망이다. 부산은 New Stay 2만 세대가 입주할 경우 임대료 하락 효과를 기대하고 있으나 실제 효과가 있을지는 의문이다. 구체적인 파악이 필요하나 부산의 경우 역시 OECD가 권장한 뉴스테이 임대료 역시 소득대비 20% 웃돌 예상되고 있다.

결국 지금까지 나타난 New Stay는 공공성을 훼손하는 건설경기 부양 정책일 뿐, 서민주거안정과는 거리가 먼 정책으로 볼 수 있다.

정리

주거권은 국민이 국가 구성원으로서 적정한 주택에 살아야 할 권리를 말하는 것으로, 헌법 제35조제3항에는 “국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 한다.”고 되어 있다. 즉 주거권 보장은 국가의 책무로 주거는 복지 차원의 문제로 접근해야 한다. 그리고 국가의 주거안정 정책은 저소득층과 청년층, 중산층 등 다양한 계층들의 주거문제 해결로 접근할 필요가 있다. 그렇지만 그중에서도 우선시 되어야할 계층은 저소득층과 청년층이다.

그렇다면 현재 추진되는 New Stay는 이 방향과는 다른 방향으로 설정된 사업으로 기본 전제 조건이 잘못되었다. 그리고 New Stay는 주택도시기금 지원과 세제 혜택, 환경파괴 등 부작용을 안고 출발했다. 이 문제 역시 해결해야 한다. 8년 거주 기간이 지나면 주택은 분양 등 민간사업자의 소유이므로 그 수익은 고스란히 민간사업자의 몫이 된다. 그렇다면 지금과 같은 방식의 New Stay 추진은 고려해야 할 것이다. 주택도시기금 지원과 세제 혜택 등 민간개발업자 특혜는 중단되어야 하고, 자연녹지 훼손 역시 있을 수 없다. 또한 New Stay를 중산층을 위한 주거안정 정책으로 진행하려면 가장 우선적으로 고려해야 할 부분이 임대료다. 지금처럼 고가의 임대료로는 중산층 입주가 불가능하다. 임대료 부분을 주변 민간주택 임대료와 비슷해야 한다. 이를 정부차원에서 규제할 필요가 있다. 그리고 주택도시기금 지원이 되는 조건과 공공성 확보 차원에서 민간건설업자가 아닌 도시공사가 이 사업을 추진해 보는 것도 고려해 볼 필요가 있겠다. <끝>

세미나 발표 전문  https://goo.gl/hnwJX4